Новости

Что нужно знать собственнику недвижимости, заключая договор с риэлтором? Кому об этом знать, как не самому риэлтору! Не попасть в просак новоявленному продавцу или покупателю недвижимости поможет статья Бородиной Марины.

____________________________________________

Если Вы решили продать свою квартиру (дом, дачу, землю, гараж, цех...), то самое разумное обратиться к профессионалу. Можно, конечно, попробовать это сделать самостоятельно, но собственники недвижимости не обладают теми возможностями, которые есть у риэлторов.

Речь идет не о массированной рекламе объекта недвижимости - это может сделать каждый счастливый собственник, регулярно оббегая все рекламные носители. Эти возможности не ограничиваются беспрерывными ответами на телефонные звонки, хоть и есть такое мнение, что пропущенный звонок - это потерянный покупатель. Даже неустанная болтовня по телефону и частые выезды на объект (а в это время пропущен звонок) не являются сложной задачей для многих продавцов. А уж как похвалить себя, соседей и собственные стены знают даже дебютанты. К сожалению, этого не достаточно для успешной и выгодной продажи недвижимости.

Существует огромное количество юридических и житейский нюансов, которые не сможет осилить непосвященный любитель. Попробуйте ответить на эти вопросы:

с чего начинать показывать объект?

как вести переговоры с покупателем?

сколько брать задатка?

и как его брать чтобы не «подставили»?

какие сроки устанавливать для подготовки документов?

много ли денег уйдет на эти бумаги?

где и как проводить сделку?

сколько дней нужно для выселения?

что делать если не успею?

быстро ли выписывают граждан? А призывников?

с чего начинать выписку? Или регистрацию?

нужно ли делать перерасчет субсидий?

как проверить деньги? В какой валюте?

кто платит налоги - продавец или покупатель?

сколько платит?

что сегодня изменилось в законодательстве?

что изменится завтра?

Это лишь верхушка айсберга, который приходиться растопить риэлтору (частному риэлтору) и агенству недвижимости, сопровождая каждую сделку. Но это совсем не то, что можно рассказать о работе профессионала реализующего недвижимость.

КАК ЖЕ НАНЯТЬ ПРОФЕССИОНАЛА?

1.  Доверяйте своим чувствам, но не забывайте о разуме.
Все хотят получить за свой товар больше чем он стоит, но не нужно забывать о благоразумии, если Вам обещают продать намного дороже рыночной цены - это может оказаться ловушкой. После подписания договора с таким риэлтором, обычно, начинается скулеж, что цена завышена, появились объекты дешевле - давайте снижать. Если хотите проверить профессионала на вшивость, можете смело предложить ему свой объект по завышенной цене, если он согласиться его продавать - откажитесь. Даже самый ликвидный объект имеет свой потолок по цене и риэлтор, даже не самый опытный, может определить верхнюю и нижнюю планку. Значит, если Вам предложили продавать Ваш объект по завышенной цене, то: - либо перед Вами совсем не опытный риэлтор; - либо Вам предложат снизить цену в период действия договора. Вас устраивают такие варианты? - Соглашайтесь. Хотите найти правильного риэлтора? - Доверьтесь тому, кто откажется продавать слишком дорогие, хоть и очень престижные объекты.

2.  Что должен "ЗНАТЬ" и "НЕ ЗНАТЬ" профессионал?
Риэлтор, регулярно продающий однотипные объекты в своем районе с ходу скажет за сколько купят аналогичный объект. Даже даст раскладку по дням - за какую цену возьмут сегодня, за какую в течении недели, сколько нужно просить, чтобы уложиться за месяц. Если Вы являетесь обладателем необычной недвижимости (трущобы в центре, дворец в захолустье, магазин на отшибе, евроремонт в спальном районе), то профи не скажет Вам цену, если он настоящий профи. Спрос нужно ощутить по ответу покупателя, по предложению разным группам клиентов, по реакции покупателя на осмотре объекта. Не забывайте, что вопрос "сколько стоит мой объект" существенно отличается от вопроса "за сколько можно продать" и не всегда в лучшую сторону. Если риэлтор заключил с Вами договор на продажу Вашего объекта, то первое, что он должен сделать после осмотра - дать рекомендации по продаже недвижимости:
•    Что сделать прямо сейчас?
•    Что сделать перед показом объекта?
•    Как вести себя во время показа объекта?
•    Что сделать после показа объекта?
И еще некоторые корректировки, которые Вы получите в период действия договора, но только в виде рекомендаций.

3.  Особенности договора с частным риэлтором.
Каждый владелец недвижимости должен знать, что не он оказывает риэлтору услугу по зарабатыванию комиссионных, а риэлтор владельцу. Основная задача риэлтора - как можно быстрее и выгоднее продать объект заказчика. Если у Вас нашелся покупатель, и он Вас устраивает, а риэлтор не хочет проводить сделку, потому что зарабатывает меньше, чем хотел - немедленно расторгайте договор с таким помощником.

4.  Отдавать ли документы?
Эту задачу каждый продавец решает для себя сам. Если у Вас ликвидный товар, то за него возьмутся и продадут не зависимо от того, оставили вы документы у риэлтора или нет. Если Ваш объект тяжел для продажи и проект будет стоить риэлтору больших затрат, то неудивительно, если Вы уже год кочуете от риэлтора к риэлтору в поисках самого лучшего, а объект и ныне там. Это потому, что Вы не полностью доверили риэлтору свою проблему, а оно, в свою очередь, не хочет рисковать, предлагая Ваш объект и не имея на руках документов. То же самое касается и ликвидных, но уникальных объектов (известные магазины, здания, квартиры в эксклюзивных домах). Без 100% гарантий оплаты труда мало кто согласится вкладывать деньги в реализацию ваших планов. Специфика работы риэлтора и любого агенства такова, что оплата услуг происходит уже после того, как сама услуга оказана, поэтому избежать всех этих трудностей проще всего, сделав предоплату. Тогда, думаю, никакой риэлтор не потребует подписать договор или оставить документы у него, а вот клиенты, наверное, будут настаивать.

Вот немного указаний к действию при заключении договора с риэлтором на продажу своего объекта (не путать с договором на покупку):

Многие риэлторы называют этот договор "эксклюзивным", но это не должно пугать продавцов, "эксклюзив" - это риэлторский сленг, такой же как и "трешка", "чешка", "убитая квартира". Так нам, риэлторам, легче общаться друг с другом.

Внимательно читайте договор - у каждого риэлтора условия разные.

Если Вам что-то не понятно, лучше десять раз переспросить, если Вам условия не нравятся, даже после объяснений - не подписывайте.

Предложите свои условия, может они устроят риэлтора. Ведь риэлторы тоже люди и могут идти на компромиссы.

Если Вы подписали договор - доверьтесь профессионалу.

Доверяй, да проверяй - не ленитесь просить своих знакомых позвонить агенту или в агентство и спросить, не продается ли аналогичный объект, а если продается, то будут ли сотрудничать с другим агентством.

Если покупатели не приходят несколько раз в неделю, попросите показать в прессе Ваше объявление. Только не в газете "Тупик свободы" или "Ого", а в тех изданиях, которые Вам порекомендуют в газетном киоске. Никто лучше продавцов газет не знает, какие издания покупают больше для поиска недвижимости, а какие для поиска работы. Удачи!