Новости

Каждый из нас хоть раз да размышлял о покупке или продаже квартиры. Мечты эти, правда, всегда окрашены еще и тревожной ноткой: дело непростое, как бы не обманули. Ведь в таком случае предстоит пройти через ворох бумаг, юридических тонкостей и подвохов, которые лучше знать наперёд. Советы на этот счёт даёт агент по недвижимости Зинченко Светлана.

"КАК КУПИТЬ?

На рывке недвижимости предложение превышает спрос. Поэтому купить квартиру намного проще, чем продать. По этому вопросу многие обращаются к частным маклерам. Привлекает в их услугах одно: маклеры берут сравнительно недорого. Процент от сделки, совершенной через риэлторскую фирму, значительно выше.

Крупная фирма, как правило, имеет юристов в своем штате, которые свободно ориентируются в законах, подзаконных актах, поправках к ним и т.д. Компетентность маклера сложно проверить, поэтому возможны проблемы при совершении сделки. Однако они могут возникнуть и тогда, когда квартира уже куплена, деньги отданы.  Например, может выясниться, что квартира, которую вы купили, приватизирована первыми хозяевами с нарушением действующего законодательства.

Приватизация до 1994 года была простой процедурой. Три заявления, выписанных в ЖЭКе, регистрировались в Комитете муниципального жилья, и вы - владелец. Не брали тогда в счет прописанных в квартире малолетних детей, выписанных временно граждан, ушедших в армию или в места лишения свободы. Так что совет прост: если квартира приватизирована до 1994 года, надо искать в домовых книгах ее историю: кто жил, кто приватизировал, имеют ли на жилье права третьи лица, кто куда выписался и уехал.

Можно винить в прошлых ошибках сотрудника РЭУ, но деньги вам сегодня с него не получить. Сейчас есть новые нормативные акты, защищающие права детей, инвалидов, пенсионеров. Понятие «срок исковой давности», после которого не имеет смысла «качать права», очень растяжимо. Можно сказать, что срок в три года, отсчитывается не с момента совершения сделки, а с «осознания момента», что вас обманули. А это значит: и через десять лет в вашу квартиру могут постучаться обделенные.

Так или иначе, но при покупке квартиры сейчас очень важно правильно выбрать надежную риэлторскую фирму. Ей нет смысла сбегать с вашими деньгами, с целой фирмой легко иметь дело и в случае претензий по уже совершенной сделке. Компании проще заплатить вам деньги за сня­тый в купленной вами квартире унитаз и вывернутые розетки, чем бегать, доказывая свою непричастность, по судам. С отдельным маклером же ситуация прямо привоположная.

КАК ПРОДАТЬ?

Многие тонкости надо знать и при продаже квартиры. Здесь опасаются всегда одного и того же: как сполна и без обмана получить свои деньги.

Раньше это выглядело так: после заверения договора у нотариуса народ с телохранителями и друзьями садился в припаркованный рядом автомобиль и трясущимися от волнения руками пересчитывал деньги. В договоре стояла цена за квартиру по оценке бюро технической инвентаризации, а реально продавец требовал сумму гораздо большую, «рыночную». Эта уловка существует до сих пор, так как многим не хочется платить реальные налоги с полученной суммы в доход государства.

Но в любом случае покупателя квартиры, честно расплатившегося с продавцом, мог ожидать серьезный подвох. Нотариус - не последняя инстанция в деле приобретения жилья. Вот когда вас зарегистрируют в КМЖ как владельца квартиры, тогда дело и сделано. А бывали случаи, что комитет отказывал в этом, так как выяснялось, что квартира заложена под кредит банку или что-либо еще. Стало быть, покупатель должен отдавать свои деньги лишь после удачно завершенной процедуры регистрации себя как собственника в КМЖ.

В наши дни можно не опасаться, что вас обманут при передаче денег. Многие банки, видя потребность клиентуры в услуге по передаче денег из рук в руки, открыли «депозитарий». Говоря проще, это камеры хранения на охраняемой территории, в которых есть возможность фиксировать условия доступа к ячейкам для наличных денег. Продавец и покупатель арендуют в банке ячейку для хранения ценностей. Пересчитывают вместе оговоренную сумму денег, проверяют их подлинность, кладут на хранение. Ячейку целесообразно арендовать на срок от 3 дней и более.

Правда, и условия доступа к ячейке с деньгами разные. Они оговариваются в банковском договоре письменно. В одном банке к ячейке допустят обоих, в другом - есть возможность деньги забрать одному продавцу. В любом случае банк допустит к ячейке с деньгами продавца лишь после того, как банку будет предъявлен договор купли-продажи квартиры на имя покупателя, зарегистрированный в КМЖ. И все-таки есть еще один подвох. Банк хоть и смотрит бумаги, но не имеет возможности делать экспертизу документов из КМЖ. Все эти нюансы надо учитывать, тогда все будет в порядке - и ваши деньги, и ваши квартиры".