Особенности продажи доли в квартире

Друзья!

 

Бывают такие грустные моменты в нашей жизни, когда умирают ваши родные, родственники. В большинстве случаях после них остается какое-либо наследство, в частности недвижимость. Начинается делёжка и вы получаете какую-то долю в этой квартире. Естественно вы захотите получить за свою долю определенную часть денег, которую не всегда остальные участники завещания хотят отдавать вам, вы только попортите с ними отношения.

 

Или бывает так, что квартира, в которой есть доли, принадлежащие нескольким собственникам, оказывается, фактически, захвачена одним из них. Что остаётся делать другому собственнику доли в квартире, если он не может пользоваться квартирой, в которой поселился другой собственник, который не хочет никак договариваться?

 

 

Агентство недвижимости «Огни города» решит ваши проблемы, выкупит долю.

 

Запишитесь на бесплатную консультацию прямо сейчас. Телефон: 49-47-62

 

Получите своё по закону.

 

 

 

ЧТО ДОЛЖЕН ЗНАТЬ КАЖДЫЙ ПРОДАВЕЦ И КАЖДЫЙ ПОКУПАТЕЛЬ ДОЛИ


 
Необходимо помнить о важной статье Гражданского Кодекса РФ – это статья 250, суть которой заключается в следующем:
Продавец доли, прежде чем продать свое имущество, обязан предложить купить его другим сособственникам, так как участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки перед любыми другими потенциальными покупателями.
То есть, продавец обязан предложить соседям по коммуналке/квартире выкупить свою долю. Вы можете собрать всех соседей и озвучить им свое предложение. Если никто из них не «горит желанием» купить ваше имущество, а отношения между вами добрососедские – готовьтесь к сделке и пригласите всех остальных сособственников на оформление договора купли-продажи для подачи заявления об отказе от преимущественного права покупки.

Отказ можно оформить и нотариально у любого нотариуса.
Предложение о продаже доли в квартире можно облачать и в письменную форму. Продавец составляет письмо, где рассказывает о своих планах, указывает стоимость доли, другие условия продажи. Письмо нужно направить обязательно заказное, с уведомлением о вручении. И тогда у вас будет документальное подтверждение того, что адресат получил письмо на руки, и вы будете знать точную дату, когда это произошло. Именно с этой даты отсчитывается один месяц, в течение которого остальные участники долевой собственности должны отказаться от покупки либо приобрести долю. Если от сособственников не последовало ни письменного отказа, ни предложений о покупке, то продавец может со спокойной душой распоряжаться своей комнатой.
Важно знать, что оформляя сделку купли-продажи своей доли, необходимо указать стоимость имущества точно такой, какую вы предлагали своим соседям. Иначе, они смогут обжаловать ваше действие в суде и суд признает сделку недействительной.
 
 
Что будет, если нарушить правило?

Любой другой коммунальный сосед - участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. И суд, в подавляющем большинстве случаев, встает на сторону обиженного сособственника.
Если вы стали покупателем доли, а продавец нарушил статью 250 ГК РФ, то, несмотря на то, что за вами будет зарегистрированное право собственности, вы лишитесь своей покупки. Доля вам не достанется. Новым покупателем, а соответственно и собственником станет тот, кто подал и выиграл иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

А как ведут себя сособственники? Основная проблема, с которой приходится сталкиваться собственникам и риэлторам при продаже долей - злоупотребление правом преимущественной покупки доли другими участниками общей долевой собственности.
Очень часто, как только другие сособственники узнают, о продаже одним из соседей своей доли, желая ее купить, но, не обладая для этого достаточными денежными средствами, они начинают всякими правдами и неправдами препятствовать ее продаже.
То есть - уклоняются от получения письма о продаже доли, не дают потенциальным покупателям осмотреть свое возможное приобретение, пугают их судами, которые будут инициированы, если доля будет продана не сособственникам, а третьим лицам.
При таком раскладе мало найдется покупателей, готовых заплатить рыночную цену за долю и ввязаться при этом в судебный спор. Чего добиваются сособственники? У каждого, конечно, свои причины. Но цель одна - вынудить продавца доли продать ее значительно ниже рыночной стоимости.
Как покупать квартиру по долям и целиком?

А сейчас речь пойдет не о доле, а о квартире, находящейся в общей долевой собственности.
 
Купить такую квартиру целиком и полностью можно, если на продажу согласны все сособственники. В противном случае можно стать лишь собственником доли в квартире.
Как гласит ст. 246 Гражданского Кодекса РФ распоряжаться имуществом, находящимся в общей долевой собственности, можно только по соглашению всех ее участников.
Таким образом, если квартира находится в долевой собственности, то для того чтобы выкупить квартиру полностью, необходимо выкупить доли всех сособственников. Если же кто-то из участников долевой собственности не намерен продавать свою долю, то стать полноценным хозяином всей квартиры невозможно.
Например, квартира находится в общей долевой собственности двух человек. Один из собственников хочет продать долю, а второй упирается. То есть, не желает ни продавать свою долю, ни воспользовавшись преимущественным правом покупки, - приобрести долю другого.
Тогда закон разрешает продавцу-собственнику распорядиться своей долей по собственному усмотрению. Покупатель же в этом случае также станет одним из участников общей долевой собственности вместе с собственником, который отказался продать свою долю.
Если же на продажу были бы согласны все собственники, то покупатель, выкупив все доли, стал бы единоличным собственником квартиры.
 
Покупка квартиры у супругов.

Если имущество возмездно приобретено (то есть – куплено) супругами во время брака, то такое имущество - их совместная собственность. При этом по документам владеть квартирой может один из них. Однако распоряжаться недвижимым имуществом супруги могут по обоюдному согласию.
Если один из супругов – официальный собственник квартиры решил квартиру продать, то ему необходимо получить нотариально удостоверенное согласие второй половины.
Если же вы покупаете квартиру, то необходимо удостоверится что «вторая половина» продавца:
- вообще в курсе предстоящей продажи;
- нотариально удостоверила свое согласие на продажу.
В противном случае законом предусмотрено право «неосведомленного» супруга требовать признания сделки недействительной через суд. Сделать это можно в течение года со дня, когда супруг или супруга узнали или должны были узнать о совершении сделки.
В отличие от долевой собственности, при совместной собственности, один из супругов не может продать лишь долю в праве. Продать можно только имущество целиком, либо разделить имущество между супругами, а затем продать долю.
Если супруги решили разделить поровну квартиру, то они составляют письменное соглашение, которое можно удостоверить у нотариуса. В соглашении указывается, что каждому из супругов достается по 1/2 доли (доли могут быть и другими). Соглашение необходимо будет представить в регистрационную службу для госрегистрации права собственности на долю в праве общей долевой собственности за каждым из супругов. В результате совместная собственность прекращается и возникнет долевая собственность. Каждый из супругов получит на руки Свидетельство о праве собственности на долю в праве собственности. С долей можно совершать любые сделки, но опять же, не забывайте про правило о преимущественной покупке.
 
Если один из собственников – ребенок.

Если один из собственников квартиры - несовершеннолетний, то продать долю ребенка можно, лишь с предварительного согласия законного представителя ребенка (родители, опекуны или попечители), которые в свою очередь должны получить разрешение органа опеки и попечительства. Органы опеки находятся при Администрациях района нахождения имущества.
Также необходимо знать, что когда участник долевой собственности предлагает выкупить долю другим собственникам, один из которых -несовершеннолетний, то отказаться от такой покупки можно только с предварительного согласия органа опеки.
 
Атака рейдеров.

Если вы один из собственников общей долевой собственности, то помните следующее:
- между собственниками доли могут возникнуть бытовые конфликты. Конфликты разнообразны, но суть сводится к одному: кто-то из собственников хочет того, чего другой собственник не хочет.
- бытовые конфликты, как правило, перерастают в активное «военное» противостояние, с разделением коридора, с/узла и кухни мелом.
- доведя своего соседа до ручки, задумайтесь, а будет ли вам легче с новым.
Как бывает? Разочаровавшись в общей собственности, один из собственников решается на продажу доли, но другие участники долевой собственности отказываются от покупки, а найти покупателя на долю довольно трудно. Конфликтами между сособственниками могут воспользоваться квартирные рейдеры. В чем суть такого рейдерства?
Выкупить долю у разочарованного участника долевой собственности – главная задача рейдера. Кстати, объявлений с предложениями выкупить долю срочно и дорого довольно много. Продавец доли получает деньги и избавляется об общей собственности. Вдохнув с облегчением, он уезжает и тут разгораются настоящие страсти. Оставшийся собственник или сособственники обзаводится новым соседом или соседями от рейдера, которые делают все возможное, чтобы в квартире невозможно было жить: пьянки, гулянки, многочисленные гости, шум и т. д. В комнату могут быть поселены бомжи на условиях договора найма, многочисленные семьи приезжих и т.п. В арсенале квартирного рейдера могут быть разнообразные методы, но все они направлены на одно - поскорее заставить старых сособственников продать ему свои доли. Ведь жизнь их стала просто невыносимой! Но кому нужна квартира с таким соседом? Покупатели водят носом, фыркают и убегают поскорее из квартиры. И...через какое-то время собственник понимает, что выкупить жилплощадь готов только новый сосед-рейдер, естественно, за бесценок. Вуаля! Рейдер купил квартиру на 40-50% дешевле рыночной.

 

Агентство недвижимости «Огни города» решит ваши проблемы, выкупит долю.

 

Запишитесь на бесплатную консультацию прямо сейчас. Телефон: 49-47-62

 

Получите своё по закону.




Для корректной работы сайта необходимо обновить браузер.
Обновить браузер можно по ссылке